已办理规划核实及竣工备案的楼盘，申请办理商品房首次登记，现场查看时发现其架空层或骑楼已被开发商建设为其他用途，测绘成果与规划蓝图一致，可以置开发商该行为不顾，按测绘成果直接登记吗？

建议不办，通知自然局规划科室，依法处理后再说。

规划验收合格证明就是规划科室验收的，既然出了规划验收合格证明就说明已经处理完了。

已告知规划及建设科，但他们说竣工验收时状况与规划蓝图一致，现状是后来改建，与他们出具竣工备案无关。

违反规划也是自然资源局的职责，所以要处理的。

如果现状建设与规划不符，我们按规划登记，是否有登记风险？

看现场的时候也只核对外部和规划设计有没有变化。

首次登记规定了现场查看，实物与规划、竣工验收不符，不应登记，否则现场查看环节设置没有任何法律意义。

所以多测合一，多驗也要合一，规划验收要等同于登记现场查看，就减轻很多负担了。

按规划登记永远是不可能的。本身就两种测量方法，还有各种误差。建设图纸的指标那么多，架空层要管，外立面颜色还要管吗？钢筋强度管不管？

楼盘实际建设与规划不符应该各地普遍存在，不知各地专家同行如何处理？

土地复合验收与不动产登记同属自然资源部门，为优化营商环境，规定土地复合验收通过的，登记时不再实地勘看，直接登记。即使出现局部改变用途等违法现象，那是批后监管的事，属执法部门的职责。

啥叫复合验收？

就是多科室联合对竣工后土地合同的履行情况查验，如是否超建筑面积补收出让金、是否超面积、是否按时竣工等全面核查，最后以局名义出具审查结果（简称土地复合验收）。

按照规范要求办理登记，至于规划验收、竣工验收如何办理不是登记中心审核的范围。

房屋实测呢？也是验收后才实测吗？我们这里不动产统一登记后已多测合一，验收前工程测绘和不动产测绘已一次性完成，并数据一致。最后的综合验收备案，同时包括环保、气象、消防都已验收，因此这是不动产登记受理的前提条件。

现场查看有违建肯定不办。

是应当不予登记，不是可以。违法轻微，更应该先行纠正。

首次登记、改扩建、注销登记三种情况必须得去现场。

还有在建工程抵押。

在建工程抵押实地查看，主要审查监理出具报告中的进度与实际进度是否一致，避免虚报进度，而非其他违法。二者审查内容不一样。

我们的经验是，在楼房建设过程中，需要规划、土地利用、综合执法、监理共同签字确认。

这里说的是现场与规划验收不一致，架空层不可封闭。

点评

根据《不动产登记暂行条例》第18、19条之规定以及《不动产登记暂行条例实施细则》第16条、《不动产登记操作规范（试行）》对实地查看的具体要求“房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况”分析，核对现场建筑物与规划审批、竣工证明等材料是否一致是不动产登记机构的法定职责，在现场发现有不一致的，应当根据《不动产登记操作规范（试行）》的规定要求当事人补证，如当事人无法补齐规划变更证明材料的，应当根据《不动产登记暂行条例》第22条不予登记。